Главная » 2009 » Апрель » 6 » Коммерческое строительство: без проекта нет объекта
Коммерческое строительство: без проекта нет объекта
12:21
Либо же обращается к одной из многочисленных фирм, возникших в последние годы на волне строительного бума. В обоих вариантах заказчик рискует – деньгами, временем, качеством
Как правило, коммерческое строительство ведется в спешке, поскольку, чем быстрее объект будет введен в действие, тем быстрее начнет приносить доход. Кроме того, решение о начале строительства часто принимается заказчиком в ответ на насущную потребность (негде хранить продукцию, выросла арендная плата, нужно расширить производство, осваивается новая технология и т. д.). И опять же, рассуждает он, чем раньше начнешь строить – тем быстрее избавишься от «головной боли».
Однако для начала строительства, среди прочего, надо иметь полный комплект утвержденной проектной документации и разрешение на проведение строительных работ. Чтобы решить эту проблему, необходимо обратиться к генпроектировщику или девелоперу, которые смогут организовать процесс разработки проекта и утвердить его в Госархстройинспекции. Это дает гарантию того, что по факту сметы не будут раздуты и придется вложить денег в два раза больше, чем планировалось.
«Генеральный подряд — это одно из самых сложных направлений в строительстве, — считает гендиректор стройкорпорации «Альтис-Холдинг» Александр Глимбовский. — Ведь это координация работы нескольких десятков субподрядчиков». Кроме того, генподрядчик заинтересован выбрать квалифицированных поставщиков услуг. Ведь от качества выполнения отдельных видов работ зависит успех осуществления проекта в целом.
В то же время специалисты считают, что если инвестор принимает решение управлять проектом самостоятельно, он чаще всего сталкивается с проблемами. Владимир Адамкович, исполнительный директор ОАО «Укрстальконструкция» называет наиболее распространенные «подводные камни», которые подстерегают заказчика в этом случае.
• Выбор недостаточно компетентных подрядчиков
Если основным критерием выбора является цена, то заказчик выбирает бригаду строителей или небольшую частную компанию. Как правило, они специализируются на отдельных видах работ, качество выполнения которых порой еще ниже, чем предложенная цена. Такие подрядчики, как правило, обещают «все построить без проекта», «всем строили – построим и тебе». Однако результат бывает, как правило, довольно неожиданным.
• Раздувание начальной сметы в ходе строительных работ
При отсутствии проектной документации окончательная стоимость строительства может возрасти в несколько раз. Ведь к работе придется привлекать ряд специализированных подрядчиков, что может стоить значительно дороже. Кроме того, отсутствие грамотного проекта может привести к необходимости внесения изменений в уже проведенные работы, что также скажется на цене и сроках завершения строительства.
• Здание не может быть введено в эксплуатацию
Стройка с горем пополам доводится до конца, и для ввода здания в эксплуатацию необходимо разработать его проект. И тут начинают «вылезать» неучтенные требования нормативов, что снова приводит к переделкам, усилению конструкций и другим изменениям. В затраты и сроки сдачи объекта опять вносятся коррективы.
• Штраф за проведение строительных работ без разрешения
Сотрудники Госархстройинспекции при обнаружении несанкционированного строительства имеют право остановить стройку и наложить штраф в размере 100% от стоимости СМР, выполненных на день обнаружения нарушения. Указанный штраф делится в равной степени между заказчиком и генподрядной организацией. Однако, в случае сотрудничества с частной строительной бригадой подрядного договора, как правило, нет, т. е. юридически нет и генподрядчика. Или договор есть, но у подрядчика нет достаточно средств на счету и имущества. И в том, и в другом случае штраф будет оплачивать заказчик. Однако есть еще одна угроза, которую таит в себе возведение объекта недостаточно квалифицированной компанией.
• Угроза обрушения части конструкций объекта или разрушение всего объекта целиком
Так, по словам главного инженера строительной компании «СТС-Буд» Павла Капинуса, «если проблему с вводом объекта в эксплуатацию зачастую можно решить, «подмазав» кому надо, то существует еще и угроза обрушения части конструкций объекта или разрушение всего объекта целиком».
Помогут профессионалы
Избежать всех перечисленных проблем, по мнению специалистов, можно только прибегая к услугам специализированных компаний: девелопера или генподрядчика. Основной сферой деятельности девелопера является организация строительства различных объектов, в т. ч. организация разработки проектной документации и получение разрешений. Генподрядчик также может порекомендовать генпроектировщика для выполнения проектных работ, а в состав некоторых компаний порой входят проектные подразделения.
Одно из основных правил, которым должен руководствоваться заказчик, выбирая компанию-генподрядчика – это ее опыт работы. «У каждой компании есть перечень объектов, которые она построила, и документы, которые это подтверждают. Действительно, небольшие фирмы привлекают клиентов более низкой ценой, ведь у них меньше расходов. Но стройка – это не то, на чем надо экономить», — считает П. Капинус. Кроме того, по его мнению, обращение в небольшую стройорганизацию несет заказчику те же риски, что и самостоятельная организация процесса строительства объекта.
Чтобы разработать и утвердить генпроект, компания-подрядчик должна иметь не только опыт проектирования, но и достаточно длительную историю общения с контролирующими органами. В частности, по мнению исполнительного директора ОАО «Укрстальконструкция», лучше обращаться к отечественным компаниям, т. к. иностранные при всем их профессионализме не владеют нашей спецификой (климатические условия, нормативные требования, технологии строительства и т. д.). «Это лишь приведет к необходимости адаптации проекта и дополнительным затратам», — убежден эксперт.
Кроме того, по его словам, для заказчика существует два оптимальных пути разработки проектной документации. Первый — обратиться в научно-исследовательские или проектные институты, которые сохранились с советских времен. Эти учреждения имеют необходимую техническую базу и квалифицированных специалистов. Стоимость работ в институтах, как правило, незначительно выше, чем у частных компаний, однако при заключении договора с институтом заказчик получает гарантию выполнения работ на должном уровне. Разработка документации проектным институтом привлекательна еще и тем, что позволяет минимизировать затраты на строительство в заданных параметрах и качественно реализовать проект. Поскольку привлечение подразделения генподрядчика в качестве генпроектировщика несет определенный риск получить проект, разработанный в интересах подрядчика (могут быть заложены дополнительные объемы работ и материалов).
Кроме того, разработка проекта специализированными учреждениями (либо генподрядной организацией) позволяет избежать разработки «неполного» проекта. Поэтому перед заключением договора необходимо ознакомиться с перечнем разделов проектной документации на стадиях проект и рабочая документация, которые можно получить в открытых источниках. Сам договор с проектной организацией необходимо внимательно перечитать, чтобы избежать характерного для небольших организаций преднамеренного «сокращения» объемов работ.
Второй вариант – выбор в качестве подрядчика организации, которая выполняет полный комплекс услуг от проектирования до сдачи объекта под ключ. Если заказчик реализует проект строительства коммерческой недвижимости впервые, то ему будет удобнее пройти весь процесс с одним партнером (компанией, которая предоставит полный комплекс услуг), который примет на себя также консультативные функции.
Любой каприз за ваши деньги
Еще один немаловажный момент, который должен учитывать заказчик объекта, – на момент обращения к генподрядчику он должен четко представлять себе, что именно он хочет построить. Ведь, по словам генерального директора строительной корпорации «Альтис-Холдинг», 90% успеха при реализации строительного проекта зависит именно от заказчика. «В большинстве случаев украинский генподрядчик сталкивается с постоянным изменением в процессе реализации концепции строительства, технического задания, сроков окончания отдельных этапов строительства и проекта в целом, сметы, материалов исполнения и т. п. Любые отклонения даже на уровне концепции ведут к серьезным изменениям в процессе строительства», — убежден А. Глимбовский.
Согласен с этим мнением и главный инженер компании «СТС-Буд». «Заказчик – это основное звено в строительстве любого объекта. Он должен не только четко изложить свое видение, но и тщательно изучить документацию на стадии проект, а потом уже разрабатывать рабочую документацию. Ведь зачастую бывает так, что фантазия заказчика начинает «разыгрываться» уже после получения готовых чертежей», — говорит П. Капинус. Как результат – необходимо либо полностью переделывать проект, либо строить с отступлением от него. И если в первом случае это ведет к затягиванию сроков и увеличению затрат, то во втором – к проблемам при вводе объекта в эксплуатацию.
Таким образом, чтобы построенная коммерческая недвижимость снимала «головную боль», а не добавляла ее (в виде неожиданных дополнительных затрат, конфликтов с контролирующими органами и потери времени), заказчику можно порекомендовать изначально определиться со своими пожеланиями к проекту, поставив четкое задание компании-генподрядчику. А в качестве последней стоит выбирать крупные и давно зарекомендовавшие себя организации.
Источник: novostroy.infо
