Главная » 2008 » Ноябрь » 27 » Недвижимость в эпоху кризиса: взгляд риелтора
Недвижимость в эпоху кризиса: взгляд риелтора
09:47
В середине октября новым президентом Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) был избран Андрей Шульга. В интервью корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ А.Шульга рассказал о ситуации на рынке недвижимости, проблемах риелторской деятельности, а также об основных направлениях развития ассоциации.
Андрей Васильевич, каковы Ваши задачи как нового президента АСНУ?
У меня есть стратегические задачи и те, которые нужно решить в данный момент. Первая стратегическая задача: объединение всех ассоциаций рынка недвижимости и создание объединенной ассоциации, которая будет отражать интересы всех риелторов Украины.
Внутри Ассоциации должны появиться рабочие органы, которые будут отражать интересы и направления работы операторов рынка: юридических лиц, физических, свободных агентов, риелторов, маклеров и т.д. Это определенная часть работы, которую мы должны провести внутри себя, чтобы структурировать риелторское пространство, определить: кто в какой категории сегодня находится.
Законодательная база и, в частности, Закон о риелторской деятельности вторая задача. В ближайшее время необходимо разработать новую редакцию Закона о риелторской деятельности и рынке недвижимости Украины, который уже два раза пытались принять и так и не приняли. Эта работа касается не одного Закона, а целого блока законодательного урегулирования. Мы должны четко расписать то, что риелтор должен делать и то, что ему не свойственно. Вот, например, на него пытались навесить недавно фискальные функции - риелтор якобы должен оповещать о сделках налоговую инспекцию. Это не функция риелтора, это работа налоговых органов и обязанности самого налогоплательщика. Мы будем отстаивать позиции риелтора и делать все для того, чтобы таких перегибов не было.
У нас есть целый блок юридической работы. Большое внимание уделяется принятию стандартов. Внутри ассоциации свои стандарты есть, но мы хотим двигаться дальше - к общенациональным. При этом законы нужно принимать параллельно, потому что нельзя принять стандарт, когда нет Закона, который его регулирует.
О каких стандартах идет речь?
Сегодня очень многие называют себя риелторами, но таковыми не являются. Мы должны выработать и четко закрепить стандарты риелторской деятельности. Главной претензией к предыдущим редакциям Закона о риелторской деятельности было то, что Закон не отражал потребностей всех участников рынка. Поэтому следующую редакцию мы будем выносить на общественные слушания, на форумы и круглые столы.
Мы должны получить Закон, который бы устроил и рынок, и его операторов, и государство. Я не питаю иллюзий о том, что мы сделаем идеальный документ. Скорее всего, это будет переходной документ, который в дальнейшем будет основой, плацдармом для усовершенствования.
Как Вы считаете, должны ли быть единые образцы договоров аренды, купли- продажи?
Я уже говорил о стандартизации. Когда она будет, тогда будет и единая форма документов. Это нужно закрепить законодательно, в части требований к документам. Я считаю, что единая базовая форма договора сможет быть. Но есть много противников этого.
Например, в США есть единая форма риелторского договора. Но у нас другой уровень развития общества в целом. Поэтому говорить о том, что через год появится единая форма договора, я, конечно же, не берусь. У нас есть масса образцов, они есть на сайте, но это пока не единый стандарт для всех риелторов Украины.
А что касается Ваших сегодняшних задач и действий?
Сейчас мы участвуем в работе над различного рода антикризисными программами и мероприятиями. Наша задача на текущий момент: загрузить рынок работой, потому что рынок остановился, сегодня движения на рынке практически нет, операций крайне мало. А это - основной доход и заработок риелтора.
Поэтому мы пытаемся усилить в работе риелтора консалтинговую, консультационную функцию. Сегодня профессионалам нужна помощь и поддержка в диверсификации и расширении своей деятельности. Непрофессионалы уйдут с рынка и это хорошо.
Кроме участия в конференциях и обсуждениях, предпринимает ли АСНУ какие- либо реальные шаги?
Конечно, мы подписываем договора и соглашения с кредитными союзами и планируем подписать со страховщиками. АСНУ ведет переговоры с крупными игроками банковского рынка для того, чтобы договориться об обслуживании тех или иных целевых программ, в том числе государственных. Я думаю, что АСНУ подпишет договора с банками, чтобы иметь право обслуживать эти госпрограммы. Это позволит загрузить наших членов реальными контрактами, реальной работой.
В ближайшее время мы также планируем подписать ряд соглашений о сотрудничестве с крупными системными продавцами и покупателями недвижимости: с банками, с кредитными союзами, с инвестиционными фондами и компаниями. Они получат от нашей ассоциации и ее членов по всей Украине качественный, стандартизированный, профессиональный сервис.
В своих выступлениях Вы много говорите о демократизации и открытости рынка. Но почему нет ни одной риелторской компании в Украине, которая бы могла открыто заявить: мы в этом месяце провели столько-то сделок по продажам, аренде?
Это и есть показатель открытости. Мы не заставляем наши агентства предоставлять ту информацию, которую они не хотят разглашать, и это их право. Нет Закона, который бы обязал их это делать. Мы сейчас готовим проект, который сделает выгодным для организаций предоставлять информацию о сделках. Это и рейтинги, которые влияют на спрос, и информационные проекты, в том числе и международных партнеров, по мониторингу реальных сделок.
По итогам 2007 года АСНУ названа самой демократической организацией. Мы имеем этот статус в 2007 году. Наша организация отслеживает цены, количество предложений и многое другое. У нас есть комитет по аналитике, который и ведет эту работу.
А каковы Ваши отношения с другими риелторскими организациями и союзами?
Отношения у нас очень теплые и хорошие, мы со всеми общаемся. Есть определенные расхождения во взглядах. Сейчас в нашей организации приблизительно 1200 -1250 членов. У нас членами могут быть как физические лица, так и коллективы. Есть даже банки - члены ассоциации.
И мы чувствуем свою силу и понимаем свою роль на рынке. У нас один рынок, и мы не можем абсолютно по-разному видеть его развитие. Мы будем объединятся, и это входит в наши стратегические задачи.
АСНУ обязательно учтет положение, мнение и пожелание всех участников рынка. Компромисс найдется,
ультиматумы мы предъявлять не будем.
Расскажите о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости
Сегодня украинский рынок недооценен. Например, во всех европейских столицах, несмотря на кризис, средние цены на недвижимость намного выше, чем в Киеве. Мало того, у нас есть огромный отложенный спрос, и как только у покупателей появится нормальный ресурс, хороший инвестор цены вырастут. С учетом того, что остановилась "первичка" и все перетекает на "вторичку", там, при выходе из кризиса, будет рост цен.
Поэтому те, кто купит недвижимость сегодня, в любом случае выиграют. Вы посмотрите, что происходит: несмотря на кризис, цены особо не упали, 1,5% движения цен за квартал это не упали! А рост составил около 31% с начала года.
По сравнению с другими странами, мы даже неплохо выглядим. Ведь, посмотрите, рынок недвижимости Украины развивается неравномерно. В некоторых регионах нашей страны цены даже растут. Например, в Черновцах, Тернополе поднялись цены, а в Луцке и в Харькове упали. Процесс неоднородный.
И когда говорят в СМИ, что на 30-40% упадут цены на недвижимость, я не согласен недвижимость обесценивается медленнее всего. Это не только мнение президента Ассоциации, но и аналитиков рынка и других профессионалов.
Получается как в Турции на базаре: бери сейчас завтра дороже будет?
Мы как риелторы не заинтересованы ни в падении, ни в увеличении цен. Мы заинтересованы в оживлении рынка. Нам нужна работа! Мы не взвинчиваем цены риелтор тут не при чем.
Мы не можем повлиять на цены, риелторы всего лишь профессиональные продавцы того товара, который есть на рынке. Мы можем анализировать ситуацию, оценивать ее и давать профессиональные советы, если у нас просят.
Когда ожидать роста цен?
Это зависит от многих экономических показателей, которые не связаны с рынком напрямую. Есть мнение о том, что в марте-апреле начнут выдавать кредиты. Правительство сообщает о том, что даже до конца года может начаться работа с двумя государственными банками, которые будут кредитовать ипотеку. Как только начнут выдавать кредиты, оживится рынок недвижимости.
Я не прогнозирую сразу резкого скачка цен. И когда он может произойти - сказать трудно.
Как выжить агентствам до весны следующего года?
Нужно перепрофилироваться, переорганизоваться. Делать больший акцент на консультационные услуги, если Вы профессионал. Сегодня многих покупателей сдерживает неопределенность. Покажите, помогите ему сориентироваться, и он заплатит Вам за хороший совет. Потому что мнение профессионала, обоснованное, с расчетами и аналитикой позволит ему совершить сделку.
Сейчас хорошо покупают аналитическую информацию, маркетинговые анализы. Я не призываю клиентов закрывать свой бизнес и идти торговать пирожками на базаре. Профессионалы всегда будут востребованы. Обращайтесь к своим постоянным клиентам с предложением новых услуг и направлений.
Сейчас у людей на руках есть деньги, которые они в панике сняли с депозитов. И наша задача помочь людям вложить их в недвижимость как в самый надежный вид инвестиций сегодня. Посмотрите, что происходит у наших соседей. В Польше ни один банк не разорился, и там депозиты очень хорошие. Государство гарантировало полякам сохранность капитала, и кризис их практически не коснулся. И сегодня мы ожидаем инвесторов из Польши.
Россия направила 900 млрд. в банковский сектор. Эти средства придут в Украину, и они уже в Украине. Скупаются проекты, отечественные девелоперы продают свои компании. И недвижимость, особенно доходная, не падает в цене. Мы должны это учитывать и работать.
Источник: www.meget.kiev.ua
